Как взыскать с продавца стоимость устранения недостатков квартиры

Нередко после покупки квартиры у застройщика или частного лица покупатели сталкиваются с тем, что жильё передано с дефектами: недоделки, нарушения качества отделки, недостатки инженерных систем.

В таких случаях возникает спор о том, можно ли взыскать с продавца стоимость устранения этих недостатков, неустойку за нарушение сроков их устранения и иные санкции.

Верховный Суд РФ в определении № 5-КГ25-135-К2 разъяснил, как правильно подходить к таким спорам, какие нормы закона нужно применять и на что обратить внимание.

1. Определите содержание обязательства по передаче квартиры

🔹 По договору купли-продажи продавец обязан передать квартиру в том состоянии, которое прямо указано в договоре или подразумевается условиями сделки.

🔹 Верховный Суд отмечает, что при разрешении спора суды должны точно установить, в каком состоянии квартира должна была быть передана покупателю, и только затем оценивать, были ли нарушены обязательства продавца.

👉 Это означает, что недостатки квартиры должны быть сопоставлены с тем, что предусмотрено договором:

• была ли указана предчистовая отделка, её состав?
• входили ли в неё электропроводка, оконные блоки, сантехника, отопление?

Если договор молчит о содержании отделки, продавец обязан предоставить объект, пригодный для цели его приобретения, то есть для проживания.

2. Закон о защите прав потребителей применяется при покупке квартиры

📌 ВС подтвердил, что при покупке квартиры от застройщика действует Закон о защите прав потребителей (ЗоЗПП), в соответствии с которым покупатель иска о предъявлении требований о недостатках товара не должен обладать специальными знаниями.

Это важно, поскольку зачастую продавцы пытаются утверждать, что определённые работы (например, электропроводка или мойка окон) не входят в предчистовую отделку. ВС указал, что такие доводы должны быть проверены судом и сопоставлены с условиями договора, а не отклонены по умолчанию.

3. Соберите доказательства наличия недостатков

Чтобы взыскать с застройщика стоимость устранения недостатков, потребуются следующие документы:

1. Акт о недостатках, составленный покупателем или экспертом;
2. Экспертное заключение о наличии и стоимости устранения дефектов;
3. Претензия продавцу с требованием устранить недостатки;
4. Договор купли-продажи квартиры;
5. Документы о передаче квартиры (передаточный акт).

📌 ВС указал, что суды должны оценивать все доводы сторон, включая те, которые оспаривают содержание актов и экспертиз, а также соответствие дефектов условиям договора.

4. Претензия — обязательный этап

📌 Закон о защите прав потребителей обязывает покупателя сначала направить продавцу претензию с требованием устранить недостатки или компенсировать их стоимость, прежде чем обращаться в суд.

📌 ВС подчеркнул, что сроки устранения недостатков, если они не указаны в договоре, определяются как незамедлительно — то есть в минимальный объективный срок, требуемый для их устранения.

5. Какие требования можно предъявить

В соответствии с законом и позицией ВС покупатель вправе потребовать:

• взыскание стоимости устранения недостатков;
• соразмерное уменьшение цены квартиры;
• возмещение расходов на устранение недостатков;
• неустойку за просрочку устранения дефектов (1 % стоимости товара за каждый день просрочки, если такой срок нарушен);
• штраф (50 % от суммы, присужденной судом);
• компенсацию морального вреда;
• судебные расходы.

6. Как суды оценивают неустойку и штраф

ВС указал, что нижестоящие суды иногда ошибочно исчисляют неустойку, например, исходя из стоимости устранения недостатков, а не цены квартиры как товара. 📌 Согласно ЗоЗПП, при нарушении сроков продавец обязан уплачивать неустойку, равную 1 % цены товара за каждый день просрочки.

📌 ВС также напомнил, что сроки для удовлетворения требований потребителя (например, устранить недостатки или компенсировать их стоимость) ограничены 10 днями с момента предъявления требования, если продавец добровольно не устранил недостатки.

7. Обратите внимание на процессуальные ошибки судов

В деле ВС подчеркнул, что апелляционные суды не проверили:

• соответствие акта о недостатках условиям договора;
• кто именно подписывал акт и кем представлено лицо продавца;
• когда фактически была направлена претензия и когда начался срок начисления неустойки.

ВС указал, что подобные процессуальные упущения нарушают принцип состязательности сторон и могут привести к неправильному исчислению неустойки и штрафа.

8. Практические выводы для покупателя

📍 Чётко формулируйте в договоре состояние квартиры при передаче, включая состав отделки, инженерные работы и т.п.

📍 Фиксируйте дефекты сразу после передачи жилья и направляйте продавцу претензию с указанием конкретных недостатков.

📍 Соберите объективную экспертизу до обращения в суд, чтобы суд мог правильно оценить наличие дефектов и стоимость их устранения.

📍 Требуйте соблюдения сроков устранения, а если они нарушены — взыскания неустойки и штрафа в соответствии с законом.

Заключение

Позиция Верховного Суда РФ в деле № 5-КГ25-135-К2 подтверждает, что при спорах о взыскании с продавца стоимости устранения недостатков квартиры ключевыми являются:

✔ установление, что именно должно быть выполнено продавцом по договору;

✔ соблюдение порядка предъявления претензий;

✔ объективная оценка доказательств;

✔ правильное применение норм Закона о защите прав потребителей о неустойке и штрафах.

Обсудить статью можно с ее автором — частнопрактикующим юристом Владимиром Сундаковым, который имеет большой и успешный опыт решения аналогичных споров.